Sous réserve de remplir deux conditions essentielles, il est possible de bénéficier d'un régime fiscal qui allège très sensiblement L'imposition des revenus fonciers. IL faut:
- d'une part, que le montant de vos revenus fonciers bruts annuels (c'est-à-dire des loyers et des recettes accessoires) n'excède par 15000 €;
- d'autre part, que la provenance de vos revenus fonciers se rattache exclusivement à La Location de biens ruraux et urbains ordinaires - ce qui exclut très clairement Les revenus issus de parts de sociétés immobilières, de Logements bénéficiant d'une déduction pour frais divers de 40% ou d'une déduction au titre de l'amortissement, de biens situés en secteur sauvegardé ou en zone franche urbaine, d'immeubles classés monuments historiques ou possédés en nue-propriété.

Ces deux conditions remplies, vous avez alors toutes les chances de pouvoir profiter du régime «micro foncier» qui ouvre droit à d'importants avantages.
D'emblée, il n'est plus besoin de remplir l'imprimé de déclaration des revenus fonciers: il vous suffit simplement d'indiquer le montant de vos loyers et/ou fermages dans votre déclaration de revenus générale. En outre, La substantielle déduction forfaitaire de 40 % qui vous sera automatiquement appliquée pour déterminer votre revenu imposable n'est pas le moindre attrait du système...

Le cas échéant, si vous pouvez justifier de charges proportionnellement très élevées en regard de loyers encaissés, vous pouvez choisir d'opter pour le régime réel de détermination de vos revenus fonciers et donc de renoncer au régime micro foncier, Toutefois, sachez alors que votre décision de souscrire %une déclaration de revenus fonciers sera irrévocable perdant une durée de trois ans (au lieu de cinq, depuis la loi de finances 2003).Quand bailleur «social» rime avec exonération fiscale À défaut de vous rapporter «gros», être un bailleur «social» peut vous valoir la reconnaissance du fisc.

Si vous Louez un logement nu à des personnes de condition modeste (bénéficiaires du RMI, étudiants doté d'une bourse à caractère social) ou à un organisme sans but Lucratif agréé (qui est habilité à mettre les logements Loués à la disposition de personnes défavorisées), vos Loyers ne seront en effet pas imposables à L'impôt sur le revenu pendant trois ans. Cette durée peut être prorogée par période de trois ans, sous réserve bien entendu que les Locaux concernés soient conformes à des normes minimales de surface et de confort, et que le montant des loyers n'excède pas un certain plafond.

Pour pouvoir bénéficier de cette exonération, vous devez impérativement joindre à la déclaration de revenus déposée l'année du contrat de location:
Une note, avec les nom et adresse du Locataire, l'adresse et La superficie du Logement, le montant du loyer, la date d'effet et la durée du contrat;
Une attestation de conformité du logement à des normes minimales ou une attestation sur L'honneur;

Depuis le 1" janvier 1997, tout propriétaire qui effectue une opération de réhabilitation complète des parties communes d'un immeuble situé dans une zone franche urbaine est, Lui aussi,en mesure de bénéficier d'un régime de faveur pour La déclaration de ses revenus fonciers.

Il peut en effet déduire, outre les charges de droit commun, tes dépenses de démolition que Le réaménagement de son bien a nécessitées. De même, si Les travaux de démolition impliquent un chantier de reconstitution de la toiture ou des murs extérieurs de l'immeuble existant, il. a Le droit de défalquer L'intégralité des coûts, etc. À l'exception des intérêts d'emprunt, Les déficits qui résultent de toutes ces charges sont ainsi déductibles du revenu global et ce sans le moindre plafonnement.
Cependant, L'octroi de cet avantage fiscal dépend de deux ou trois conditions (les inconvénients ne se transforment pas en avantages sans quelques concessions qui méritent réflexion...) :
- d'abord, non seulement vous devez prendre l'engagement de procéder à la réhabilitation complète des parties communes;
- ensuite les travaux doivent impérativement faire L'objet d'une convention, approuvée par le préfet;
- puis vous êtes tenu de louer Les locaux nus, à usage de résidence principale de votre locataire, pendant une durée de six ans (location qui est censée prendre effet dans les douze mois qui suivent La date d'achèvement des travaux de réhabilitation);
- enfin sachez que si le propriétaire du bien est une société non soumise à l'impôt sur Les sociétés, les associés ont L'obligation de conserver leurs titres pendant six ans.

Si par succession - ou par donation sans charge ni condition, consentie entre parents jusqu'au quatrième degré -, vous détenez la nue-propriété d'un bien immobilier, vous avez, là encore, la possibilité de déduire de votre revenu global, sans Limitation de montant, Le déficit qui provient des dépenses de grosses réparations.

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La location en meublé consiste à louer à titre habituel, ou non, des locaux (chambres ou appartements) meublés directement habitables par le locataire. La location en meublé est une forme de gestion du patrimoine immobilier particulière développée dans un but d'optimisation fiscale. D'un point de vue fiscal, l'intérêt réside dans l'imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie BIC ce qui permet de bénéficier du régime du micro BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 68%. Le loueur en meublé professionnel (LMP) peut opter pour le régime du réel et a alors la possibilité de déduire ses déficits de son revenu global. Il peut aussi amortir le local ainsi que le mobilier le garnissant, si ces biens sont inscrits à l'actif du bilan. D'autre part, lorsque la location meublée est soumise à la TVA, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition de l'immeuble ou lors de travaux de rénovation.


De plus, ce type de location est moins contraignant juridiquement que la location classique soumise à une réglementation plus stricte (loyer, durée du bail, …).

Contenu du local

Le local doit disposer de tous les meubles et objets mobiliers nécessaires pour que le locataire puisse y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter.
Le mobilier présent doit être suffisant pour que le locataire y vive normalement. Parmi les meubles cités par la jurisprudence comme étant nécessaires à la qualification de location meublée, on trouve : la literie, des ustensiles de cuisine, le chauffage, des meubles de rangement, un réfrigérateur, une table, des chaises…

La taille du local influe aussi sur le mobilier devant être mis à la disposition du locataire. En effet, un appartement loué en meublé doit être entièrement équipé et cela est valable pour toutes les pièces le composant.

Les personnes qui louent directement ou indirectement des locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés peuvent être considérées comme effectuant leur activité à titre professionnel ou non professionnel. Les biens utilisés dans le cadre des locations à titre professionnel sont exonérés. La qualification professionnelle ou non professionnelle de l'activité s'effectue au regard de 3 conditions cumulatives.

C'est le caractère professionnel de l'exercice de l'activité de loueur en meublé qu'il est indispensable de vérifier pour déterminer si les biens loués sont exonérés. L'exonération est réservée aux seuls loueurs professionnels (statut de LMP), détenant de surcroît les locaux d'habitation de manière directe.

Nouveauté

Le ministre de l'économie et des finances a annoncé la mise en place d'un groupe de réflexion sur l'aménagement des conditions d'éligibilité du dispositif d'exonération d'ISF pour les loueurs en meublé professionnel, afin de remédier à l'inconvénient pour un redevable bénéficiaire de cette mesure qui perdrait son exonération, temporairement, à l'occasion de réalisation de travaux sur les locaux les rendant indisponible pour la location.

Loueurs professionnels

Sont qualifiés de biens professionnels exonérés à ce titre d'ISF les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes qui :

· sont inscrites, en qualité de loueur professionnel, au registre du commerce et des sociétés ;

· réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;

· retirent de cette activité plus de 50 % des revenus catégoriels à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus de gérants et associés).

En conséquence, si les trois conditions sont toutes remplies, les locaux d'habitation loués meublés peuvent être considérés comme des biens professionnels pour l'assiette de l'ISF.
Pour l'appréciation du seuil de 50 %, doivent être pris en compte l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l'ISF :